Quem aluga um imóvel espera duas coisas básicas: receber o valor em dia e manter a propriedade em boas condições. Mas nem sempre é isso que acontece. Atrasos recorrentes, falta de pagamento, uso irregular do imóvel e resistência em desocupar depois do fim do contrato são situações que levam o proprietário a buscar a Justiça.
O problema é que, em muitos casos, o processo de despejo tradicional demora meses, tempo em que o locador acumula prejuízo sem poder alugar novamente o bem. É nesse cenário que entra a ação de despejo com liminar, uma ferramenta que pode reduzir drasticamente a espera para retomar o imóvel.
Mas atenção: a liminar não é automática. Ela depende de requisitos previstos na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, além de ser um processo bem instruído e documentado. Entenda melhor a seguir!
O que é ação de despejo com liminar
A ação de despejo é o caminho judicial para o locador retomar a posse do imóvel alugado. Ela pode ser ajuizada por diferentes motivos: falta de pagamento, infração contratual, término do prazo da locação, necessidade de uso próprio, entre outros.
A diferença é que, em alguns casos, a Lei do Inquilinato autoriza o juiz a conceder uma liminar de desocupação logo no início da ação, sem precisar esperar pela sentença. Isso significa que o inquilino recebe prazo curto para deixar o imóvel e o processo continua tramitando, mas o bem já pode ser colocado novamente no mercado.
Essa possibilidade foi criada para dar mais equilíbrio à relação locatícia. Afinal, se o inquilino não paga e não sai, o prejuízo é imediato para o proprietário.
Base legal da liminar de despejo
A base principal está no artigo 59 da Lei do Inquilinato. O §1º lista hipóteses em que o juiz pode conceder a liminar, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. Essa caução funciona como contrapeso: se a liminar for revogada, o valor garante eventual indenização ao inquilino.
Além da Lei do Inquilinato, outros dois diplomas jurídicos aparecem em decisões de despejo: o Código de Processo Civil, que regula prazos processuais e requisitos para medidas liminares, e o Código Civil, que estabelece regras gerais sobre contratos e inadimplementos.
Ou seja: despejar não é só aplicar um artigo. É articular três leis que se complementam para garantir segurança jurídica.
Quando a liminar pode ser pedida
A Lei do Inquilinato lista situações específicas em que o despejo liminar é cabível. Entre elas:
- Falta de pagamento de aluguel e encargos, quando o contrato não tem garantia;
- Término do prazo da locação por escrito, com o inquilino se recusando a sair;
- Denúncia vazia, quando a lei autoriza o locador a encerrar o contrato sem precisar justificar;
- Infração legal ou contratual grave, como uso do imóvel para finalidade diferente da pactuada;
- Sublocação não autorizada pelo proprietário.
Na prática, o motivo mais comum é a inadimplência. Se não há fiador, seguro-fiança ou caução, a lei dá ao locador o direito de pedir a desocupação rápida.
O prazo para desocupação
Quando o juiz concede a liminar, o inquilino recebe normalmente 15 dias para sair. Esse prazo pode ser ajustado em casos específicos, mas a regra é que a desocupação seja breve. Se o locatário não cumpre voluntariamente, o oficial de justiça pode executar a ordem, inclusive com reforço policial.
É importante destacar que a liminar não elimina o contraditório. O inquilino pode apresentar defesa, mas isso não impede a desocupação. O processo segue para discutir valores devidos, multa contratual e outras questões, enquanto o imóvel já retorna ao locador.
Documentos que aumentam as chances da liminar
O juiz só concede a liminar se os requisitos estiverem claros e comprovados. Por isso, a petição inicial deve vir bem instruída. Os documentos essenciais são:
- Contrato de locação assinado pelas partes;
- Comprovante do débito atualizado (se houver inadimplência);
- Notificações extrajudiciais enviadas ao inquilino;
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- Comprovante de depósito da caução exigida pela lei.
Uma inicial robusta transmite credibilidade e aumenta a chance de o juiz deferir a medida logo no primeiro despacho.
Riscos e limites da liminar
A liminar é uma medida excepcional. Se, durante o processo, o juiz entender que não havia requisitos, ela pode ser revogada. Nesse caso, a caução serve para indenizar o inquilino.
Isso mostra que a ação de despejo com liminar deve ser usada com critério. Não se trata de um “atalho fácil”, mas de uma ferramenta legítima para situações de urgência e inadimplência que comprometem o equilíbrio da relação contratual.
Estratégias práticas para agilizar a liminar
Conseguir a liminar não depende apenas de preencher requisitos legais. O modo como o processo é apresentado faz diferença. Um juiz analisa dezenas de pedidos diariamente e se apoia no que está mais claro e bem fundamentado.
Três estratégias ajudam a acelerar:
- Petição inicial organizada – Estruture com narrativa clara, lista de documentos e planilha de débitos. Evite petições confusas e extensas sem provas objetivas.
- Caução antecipada – Depositar os três meses de aluguel já na abertura mostra boa-fé e elimina um dos obstáculos formais da liminar.
- Notificação extrajudicial prévia – Enviar comunicação formal ao inquilino antes da ação reforça a urgência e demonstra tentativa de solução amigável.
Quando esses pontos estão alinhados, aumenta a chance de o juiz conceder a liminar logo no primeiro despacho.
Diferença entre despejo por falta de pagamento e por outras causas
Nem toda ação de despejo tem o mesmo peso na análise judicial.
- Falta de pagamento sem garantia: é a situação em que a liminar tem mais força. A lei prevê expressamente a possibilidade de retomada rápida para evitar que o locador acumule prejuízo por meses.
- Término do contrato escrito: também permite a liminar, mas depende da comprovação de que o prazo realmente acabou e que o inquilino se recusa a sair.
- Infração contratual: exige prova robusta. Se o inquilino usa o imóvel para atividade proibida ou subloca sem autorização, o juiz só concede a liminar se houver documentos, fotos ou testemunhas que comprovem o fato.
- Denúncia vazia: casos em que a lei autoriza o locador a encerrar contrato por prazo indeterminado sem precisar justificar. Aqui também cabe a liminar, mas o juiz pode analisar com mais cautela.
Saber qual cenário se aplica evita frustração. A falta de pagamento é o mais objetivo; já as infrações contratuais pedem esforço probatório maior.
Erros comuns que atrasam a retomada
Muitos processos de despejo se arrastam não por causa da lei, mas por falhas do próprio locador.
- Contrato informal – Alugar sem contrato escrito ou com cláusulas mal redigidas dificulta a prova.
- Falta de caução- Tentar a liminar sem depósito da caução de três meses inviabiliza o pedido.
- Notificações improvisadas – Mensagens de aplicativo ou bilhetes não substituem notificação extrajudicial formal.
- Documentos em falta – Sem planilha de débitos, comprovantes de inadimplência ou matrícula atualizada, o processo perde força.
- Petição genérica – Reproduzir modelos sem adaptação ao caso faz parecer que o pedido não tem base sólida.
Esses erros são evitáveis com organização e orientação adequada antes da ação.
O que acontece depois da liminar
Se o juiz concede a liminar, o oficial de justiça entrega a ordem de desocupação. O inquilino tem prazo de 15 dias para sair. Se não sair, o cumprimento pode ocorrer de forma forçada, com reforço policial.
O processo continua para discutir multa, encargos, atualização de valores e eventual indenização. Mas o essencial já aconteceu: o imóvel voltou para o locador. Isso reduz o prejuízo e permite recolocá-lo rapidamente no mercado.
Se a liminar for negada, o processo segue o curso normal até a sentença. Nesse caso, a boa instrução continua sendo importante para evitar recursos intermináveis.
Como alinhar expectativa e realidade
É comum que locadores esperem uma solução imediata. Embora a liminar encurte o processo, ainda existe prazo de 15 dias para desocupação e possibilidade de contestação. Por isso, é importante alinhar expectativas: a liminar reduz o tempo, mas não é “chave instantânea” para a porta.
Outro ponto é a postura prática. Muitos inquilinos preferem negociar quando percebem que a liminar foi concedida. Para o locador, esse pode ser o momento de fechar acordo rápido e reduzir desgastes.
Quando procurar apoio jurídico
A ação de despejo com liminar exige conhecimento técnico: preparar inicial robusta, organizar documentos, calcular débitos e prestar caução corretamente. Um erro simples pode custar meses de espera.
O apoio jurídico especializado garante que o processo seja protocolado já no formato que o juiz espera analisar, aumentando as chances de deferimento da liminar no despacho inicial. Além disso, ajuda a evitar nulidades, como notificações mal feitas ou planilhas inconsistentes.
Como a pandemia impactou os despejos com liminar
Durante a pandemia de Covid-19, surgiram medidas excepcionais que afetaram diretamente o andamento das ações de despejo. A Lei nº 14.010/2020 suspendeu temporariamente a execução de ordens de despejo em contratos residenciais até outubro de 2020, como forma de proteger famílias em situação de vulnerabilidade.
Essa experiência mostrou que, embora a Lei do Inquilinato continue sendo a base da retomada de imóveis, o contexto social e econômico pode influenciar a interpretação dos juízes. Em situações de calamidade, o Judiciário tende a equilibrar ainda mais os interesses em jogo, ponderando o direito de propriedade do locador com o direito à moradia do inquilino.
Com o fim das medidas emergenciais, os despejos com liminar voltaram a seguir a regra geral prevista na Lei do Inquilinato. No entanto, esse precedente serve de alerta: em cenários de crise, pode haver novas flexibilizações temporárias. Locadores e advogados devem estar atentos a mudanças legislativas que impactem o uso da liminar.
Diferença entre locação residencial e comercial na prática da liminar
Outro ponto relevante é que a análise do pedido de liminar varia conforme o tipo de locação: residencial ou comercial. A Lei do Inquilinato regula ambas as modalidades, mas o impacto econômico da desocupação pode ser avaliado de forma distinta pelo juiz.
Na locação residencial, o foco está no equilíbrio entre a proteção à moradia e o direito do locador de receber o aluguel. Já na locação comercial, pesa também a função social do contrato e os impactos sobre a atividade econômica do inquilino. Por exemplo, em casos de atraso, o juiz pode avaliar se a empresa gera empregos e se a desocupação imediata traria prejuízos desproporcionais.
Ainda assim, a Lei nº 8.245/1991 continua sendo a principal referência: ela prevê expressamente hipóteses em que a liminar pode ser concedida, independentemente de a locação ser residencial ou comercial. A diferença é que, na prática, a fundamentação deve ser ainda mais robusta quando se trata de imóveis empresariais, já que os argumentos do inquilino podem envolver não apenas inadimplência, mas também questões econômicas mais amplas.
Precisa retomar seu imóvel com segurança?
A inadimplência e a resistência do inquilino em desocupar o imóvel são problemas que impactam diretamente a saúde financeira do locador. A ação de despejo com liminar, prevista na Lei do Inquilinato, é a ferramenta legal para transformar uma espera de meses em uma retomada rápida e legítima.
Quando o processo é instruído com contrato, planilha de débitos, matrícula atualizada e caução depositada, as chances de êxito aumentam. Mais do que um recurso jurídico, a liminar é uma forma de proteger o patrimônio e restaurar o equilíbrio da relação contratual. Se você enfrenta inadimplência ou resistência do inquilino e quer acelerar a retomada do imóvel, o Teixeira Advogados pode apoiar em todas as etapas da ação de despejo com liminar. Do preparo da petição inicial ao cumprimento da decisão, a equipe atua para que a desocupação seja rápida, segura e dentro da lei.
