Arrendar um imóvel pode ser uma alternativa vantajosa, seja para quem busca obter renda com um bem, seja para quem precisa de um espaço sem necessariamente comprá-lo. Para que essa relação funcione bem, o contrato deve ser elaborado com atenção, garantindo clareza, segurança jurídica e equilíbrio entre as partes.
O arrendamento é diferente da locação comum, aquela abordada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Aqui, o que vale é o que está no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), nos artigos 565 a 578. Essa mudança muda tudo: direitos, deveres e até o tempo mínimo do contrato.
Essa modalidade é mais comum em imóveis rurais, industriais ou comerciais, embora também possa ser aplicada em áreas urbanas destinadas a atividades econômicas.
Nela, o arrendatário obtém o direito de usar e aproveitar o imóvel mediante pagamento periódico, assumindo obrigações mais amplas do que as de um inquilino tradicional.
E um erro simples pode virar dor de cabeça. Contratos mal escritos, com cláusulas vagas sobre manutenção, reajustes, impostos e benfeitorias, acabam virando disputa.
Com um texto técnico, claro e transparente, dá pra evitar boa parte desses problemas.
Neste artigo, mostraremos como montar um contrato de arrendamento seguro, equilibrado e que não traga problema depois.
Diferencie bem arrendamento, locação e comodato
Um dos erros mais comuns é confundir o arrendamento de imóveis com a locação comum. No arrendamento, o contrato tem caráter mais empresarial: o imóvel é utilizado para atividade produtiva ou comercial, e o arrendatário assume responsabilidades sobre manutenção, impostos e, às vezes, melhorias estruturais.
Já a locação urbana típica tem foco em moradia ou uso cotidiano, com menos autonomia para o locatário. Por isso, a legislação aplicável e as garantias são diferentes. O Código Civil exige que o contrato de arrendamento detalhe expressamente as obrigações do arrendatário, como conservação e pagamento dos encargos do imóvel, o que evita alegações futuras de omissão.
O comodato, por outro lado, é gratuito: o bem é emprestado, e o comodatário deve devolvê-lo no mesmo estado. Misturar esses conceitos em um contrato pago pode causar nulidade parcial ou total do instrumento.
Portanto, antes de redigir ou assinar, é crucial definir qual modalidade jurídica está sendo firmada. Essa distinção afeta o regime de responsabilidade, o tipo de garantia e até as formas de rescisão.
Detalhe o objeto e a finalidade do arrendamento
Todo contrato sólido começa pela descrição minuciosa do bem. No caso do arrendamento, isso significa identificar o imóvel de forma precisa: endereço completo, matrícula no registro de imóveis, metragem, benfeitorias existentes e eventuais limitações de uso.
Além disso, deve-se especificar a finalidade do arrendamento, por exemplo, exploração agrícola, instalação de comércio, uso industrial ou armazenamento. O artigo 567 do Código Civil determina que o arrendatário deve empregar o bem conforme o pactuado; se utilizar de forma diversa, o contrato pode ser rescindido.
Essa cláusula protege o arrendador de usos indevidos, como transformar um imóvel rural em depósito de resíduos ou converter um galpão industrial em moradia irregular. Também serve de respaldo para evitar autuações administrativas, já que o arrendador continua sendo o proprietário perante o poder público.
Uma boa prática é anexar planta, fotos e cópias de documentos atualizados do imóvel ao contrato. Isso ajuda a comprovar o estado de conservação e reduz discussões futuras sobre danos ou alterações não autorizadas.
Defina claramente prazos, reajustes e garantias
O prazo de vigência é um dos pilares do contrato de arrendamento. Diferente da locação urbana, que pode ser por tempo indeterminado, o arrendamento exige prazo certo, geralmente mínimo de 3 anos quando envolve exploração econômica.
A definição do reajuste é outro ponto sensível. Embora o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) seja o mais usado, as partes podem escolher outro índice oficial, como o IPCA. O importante é que o contrato preveja o critério de atualização e a data-base, evitando discussões sobre abusividade.
As garantias mais comuns são caução, fiança e seguro-fiança. Em arrendamentos comerciais de maior porte, também se usa a alienação fiduciária de equipamentos ou benfeitorias realizadas. É recomendável que a garantia cubra pelo menos três meses de arrendamento, alinhada ao padrão jurídico da caução prevista na Lei do Inquilinato.
Especificar prazo e garantia não é apenas formalidade: é o que determina se o contrato resistirá a uma ação judicial em caso de inadimplência.
Regule as responsabilidades por tributos e manutenção
Um dos pontos mais litigiosos nos contratos de arrendamento é quem deve pagar IPTU, taxas condominiais, energia, água e despesas de conservação. No arrendamento típico, o arrendatário assume essas obrigações, pois é quem usufrui economicamente do imóvel.
Mas essa divisão deve estar expressa em cláusula própria. Sem previsão contratual, o juiz pode entender que o imposto é responsabilidade do proprietário, conforme o artigo 22 da Lei nº 8.245/1991.
O contrato também deve prever quem será responsável por benfeitorias. As úteis e necessárias (como troca de telhado, instalação elétrica ou drenagem) podem ser reembolsadas se autorizadas. Já as voluptuárias, feitas por vontade do arrendatário, geralmente não dão direito a indenização.
Para evitar dúvidas, a recomendação é criar cláusula separada sobre manutenção preventiva, grandes reparos e devolução do imóvel. Um bom contrato já antecipa os conflitos mais comuns e distribui obrigações com equilíbrio.
Estabeleça regras claras para rescisão e penalidades
Mesmo contratos bem elaborados podem ser encerrados antes do prazo. Por isso, é indispensável prever cláusulas de rescisão que tratem de prazos, multas e condições de saída. O artigo 473 do Código Civil autoriza a denúncia unilateral de contratos por prazo indeterminado, desde que haja aviso prévio. Já nos contratos com prazo certo, o rompimento antecipado sem justa causa gera direito à indenização.
A multa rescisória deve ser proporcional ao tempo restante de contrato e ao valor do arrendamento, evitando abusividade. Recomenda-se que o percentual não ultrapasse o equivalente a três meses de pagamento, salvo em contratos de alta complexidade ou investimento estrutural.
Também é importante prever situações de rescisão por descumprimento, como inadimplência reiterada, uso indevido do imóvel ou falta de manutenção. Essa previsão reforça a segurança jurídica e dá base para medidas judiciais, como reintegração de posse.
Quando a penalidade é equilibrada e previamente conhecida, reduz-se o espaço para litígios. Transparência contratual é o primeiro passo para acordos duradouros.
Benfeitorias e direito à indenização
As benfeitorias (melhorias feitas no imóvel durante o arrendamento) são uma das principais fontes de conflito entre arrendador e arrendatário. O Código Civil classifica-as em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias.
As necessárias são as que evitam deterioração (como reparo estrutural); as úteis aumentam o uso ou valor do bem (instalação de sistema de irrigação, por exemplo); e as voluptuárias visam apenas conforto ou estética (pintura decorativa, jardim ornamental).
O artigo 578 do Código prevê que o arrendatário tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e, se autorizadas, também pelas úteis. Por isso, é essencial documentar toda modificação e obter autorização prévia do arrendador. Sem essa comunicação, o arrendatário pode perder o direito à restituição ou ser obrigado a remover as melhorias ao final do contrato.
Em arrendamentos rurais, essa questão é ainda mais relevante. A Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e o Decreto nº 59.566/1966 estabelecem regras específicas para indenização de benfeitorias e retomada de áreas produtivas, buscando evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.
Registrar as benfeitorias com laudo fotográfico e notas fiscais é prática que resguarda ambas as partes e facilita eventual compensação no encerramento contratual.
Use a mediação e a arbitragem como vias de prevenção de litígios
Cláusulas de mediação e arbitragem são cada vez mais usadas em contratos de arrendamento, principalmente comerciais e industriais. Elas permitem resolver conflitos de forma mais ágil e técnica, sem a lentidão do Judiciário.
A Lei de Mediação (Lei nº 13.140/2015) incentiva a solução consensual de disputas, enquanto a Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996) garante validade jurídica às decisões arbitrais. Em contratos empresariais, essas cláusulas podem ser determinantes para manter a continuidade da operação.
Por exemplo: em vez de ajuizar ação de reintegração, as partes podem recorrer a uma câmara arbitral para decidir rapidamente sobre o uso indevido do imóvel. O resultado tem a mesma força de uma sentença judicial.
Além da celeridade, a mediação preserva a relação entre as partes, reduzindo o desgaste pessoal e financeiro. O ideal é incluir cláusula escalonada: primeiro tentativa de mediação, depois arbitragem, e só por último o Judiciário. Essa estrutura reforça a maturidade contratual e dá previsibilidade à resolução de conflitos.
Implante práticas de compliance contratual
Em arrendamentos corporativos, o compliance contratual vem ganhando importância. Ele consiste em criar procedimentos internos para garantir que todas as obrigações previstas no contrato sejam cumpridas ao longo do tempo, evitando surpresas na rescisão.
Isso inclui monitorar prazos de pagamento, reajustes, renovações automáticas, vistorias e responsabilidades tributárias. Ferramentas digitais ajudam a automatizar alertas e armazenar documentos em nuvem, mantendo histórico acessível para auditorias ou disputas judiciais.
Além disso, a Lei nº 12.846/2013 (Lei Anticorrupção) reforça a necessidade de transparência nas relações empresariais. Para contratos de arrendamento entre pessoas jurídicas, práticas de compliance garantem rastreabilidade de pagamentos e reduzem riscos de responsabilização solidária em fraudes ou ilícitos.
Adotar o compliance contratual não é burocracia: é uma estratégia para evitar litígios, preservar reputação e dar mais previsibilidade financeira ao arrendamento.
Conclusão
O contrato de arrendamento de imóveis exige mais do que cláusulas básicas. Ele deve ser um instrumento de equilíbrio, prevendo prazos, responsabilidades, garantias, penalidades e meios eficazes de solução de controvérsias.
Quando elaborado com atenção à legislação, o contrato protege o patrimônio, reduz riscos e reforça a confiança entre as partes. Definir índices de reajuste, formalizar benfeitorias, adotar práticas de mediação e compliance são diferenciais que transformam um simples documento em um verdadeiro pacto de segurança jurídica.Quer firmar um contrato de arrendamento sem riscos? O Teixeira Advogados oferece suporte completo na análise e elaboração de contratos de arrendamento de imóveis, prevenindo litígios e garantindo conformidade com o Código Civil e o Estatuto da Terra. A equipe jurídica atua desde a redação até a execução contratual, assegurando transparência e segurança em cada etapa.
