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Direito imobiliário nada mais é do que um segmento do direito que regula os processos de direitos provenientes de um imóvel.
Assim, é indiscutível que o direito voltado aos imóveis são denominados “Direitos de Propriedade”, envolvendo vendas, compras, doações, posses e usucapião.
Apesar disso, ao lidarmos com a justiça imobiliária, haverão várias situações que envolvem temas como direito das obrigações, contratos, direito notarial, responsabilidade civil, direito do consumidor e muito mais!
Nesse sentido, é importante ter um ponto de vista amplo do tema, podendo o profissional atuar em diversos segmentos.
Assim, podemos ratificar que o direito imobiliário envolve toda a discussão jurídica acerca de bens materiais, como imóveis.
Dada a diversidade de assuntos, as leis que abrangem ramos do direito imobiliário também são diversas.
O mais importante deles é o Código Civil, especialmente o capítulo sobre direitos de propriedade. Existem leis que regem a propriedade, posse, bairros, condomínios, etc. Além da parte que trata do contrato, isso é muito importante para fechar o negócio.
Dentre as poucas leis importantes para essa área, temos a Lei nº 8.245/91, que trata da locação de imóveis urbanos, e a Lei nº 4.594/64, que regulamenta a profissão de corretor de seguros.
Há também a Lei 4.380/64 que rege o sistema de financiamento habitacional e a Lei 6.015/73 que trata dos registros públicos.
Além dessas leis, a Lei de Defesa do Consumidor também é importante para o direito imobiliário, pois protege os consumidores de termos abusivos e possíveis ações que possam prejudicar os clientes.
Dependendo da área de atuação do profissional, também é importante o conhecimento da legislação empresarial, municipal, ambiental e tributária.
Nas próximas linhas, há alguns exemplos para esclarecer melhor os conceitos citados.
Como o assunto é muito vasto, daremos apenas alguns exemplos de referência sobre cada tópico.
Direitos da Família
A maior diferença entre o direito imobiliário e o direito de família é o fator subjetivo do principal.
As demandas no direito de família tendem a ser mais viscerais para o cliente, exigindo mais oportunidades do advogado e mais preparo emocional para lidar com os problemas do cliente.
No direito imobiliário, lidamos diretamente com questões imobiliárias que, embora exijam atenção e preparo, são menos emocionais.
Direito das Sociedades
O direito societário incidirá sobre os negócios do cliente, as transações societárias e sua viabilidade, enquanto o direito imobiliário incidirá sobre as transações imobiliárias. No entanto, quando se trata de desenvolvimento imobiliário, há intersecção entre os dois.
Leis Trabalhistas
As leis trabalhistas se aplicam às relações de trabalho das pessoas. Embora haja também trabalhos de consultoria, grande parte do trabalho do advogado nessa área é contencioso, pautado, principalmente, por audiências e depoimentos.
No direito imobiliário, há um grande papel consultivo. Mesmo em casos controversos, o foco geralmente é principalmente na análise de documentos.
Transação de venda de propriedade
Como mencionado anteriormente, este é o exemplo mais famoso de um advogado que trabalha com direito imobiliário.
Nesses casos, os advogados podem te ajudar de diversas formas:
Quando se trata de compra e venda de imóveis, um advogado imobiliário será um profissional, analisando os documentos para verificar se há pendências no imóvel.
O profissional pode recomendar a realização da venda, compra ou registro de um imóvel somente após verificar as informações necessárias para a realização da transação.
Por conhecer o direito imobiliário e os procedimentos envolvidos em todo o processo, o profissional está apto a assessorar potenciais compradores ou vendedores, tirando dúvidas e prestando o suporte necessário aos clientes.
Ele é um profissional que pode estar presente em todas as etapas desde a disponibilização do imóvel até a conclusão do negócio para evitar problemas com documentação e informações falsas e garantir a não perda de transações.
Aluguel
Tanto os locatários quanto os locadores podem se beneficiar da assessoria jurídica de um advogado.
Aqui, os advogados podem ir desde a assinatura de um contrato de locação até qualquer contestação de termos de locação, cobranças, despejos e outros relacionamentos.
Registro de imóveis
Apesar da lei, vemos que na prática existem muitas irregularidades no registro de imóveis que reduzem a segurança do comprador.
Os advogados podem trabalhar com a RGI e a Prefeitura para regular esses registros, além de regular a propriedade por meio de atos de posse ou adjudicação forçada.
Desenvolvimento imobiliário
A incorporação imobiliária precisa seguir uma série de exigências legais, incluindo a apresentação de um memorando da empresa, que deve ser feito por um advogado.
Relacionamento de condomínios
Os advogados podem assessorar condomínios, redigindo e alterando seus convênios e regimentos internos.
Além disso, pode assessorar nas reuniões dos apartamentos e podem resolver quaisquer questões em nome dos membros dos apartamentos.
Neste caso, advogados especializados em imóveis atuarão como conselheiros condominiais, redigirão atas, convenções, regulamentos e participarão de litígios conforme necessário.
Normalização Imobiliária no Divórcio e Inventário
Os bens sujeitos a inventário e os bens comuns em divórcio também precisam ser normalizados.
Também é possível prestar este serviço ao contratar uma dessas ações, mesmo que apenas no setor imobiliário.
Aqui, um advogado especializado em direito imobiliário precisa atuar transversalmente, pois, além de ter expertise em direito imobiliário para regular a divisão de bens, também precisa ter conhecimentos de: direito de família e herança, bem como procedimentos administrativos de órgãos estaduais.
Abandono de imóveis
Alguns clientes optam por comprar imóveis na planta. No entanto, os acordos muitas vezes não são o que eles querem, ou as condições econômicas os forçam a abandonar esses contratos e precisam de um profissional especialista em direito imobiliário.
Nesses casos, a análise e atuação do advogado é fundamental para verificar os termos do contrato quanto à retirada e devolução do valor e analisar a conformidade desses termos com a lei e a súmula.
Caso contrário, pode ser intentada uma ação a favor do comprador para reclamar a indenização do montante pago.
Leilões judiciais
De um modo geral, um leilão é um evento onde os itens são vendidos, com potencial para obtê-los por menos do que o preço original.
Por exemplo, uma propriedade pode ser comprada por 40% menos do que se fosse comprada fora do leilão.
A dinâmica desta campanha é simples: compre uma casa, apartamento ou terreno, o que der o lance mais alto. Um valor mínimo de compra é anunciado antes do leilão do imóvel.
As disputas podem ocorrer de forma presencial, online ou mista, e a dinâmica de compra é sempre a mesma.
No entanto, cuidado ao comprar em um leilão de imóveis!
Assim como comprar uma casa da forma tradicional exige cautela, não é diferente no final de um leilão.
O imóvel que pretende comprar pode estar nesta situação por vários motivos, sendo os mais comuns:
Nos casos acima, existe a chance de o imóvel ser leiloado enquanto estiver ocupado, o que pode causar problemas para os compradores.
Por isso, é importante ficar atento ao processo, e, a seguir, separamos 3 cuidados que você deve tomar ao participar de um leilão de imóveis.
Alienação fiduciária
Uma venda fiduciária de propriedade é uma garantia fornecida por um devedor (referido aqui como fiduciário) que transfere o título de sua propriedade para um credor até que a dívida seja totalmente paga.
Esse procedimento é feito em cartório.
No processo de cessão fiduciária, a presença de um advogado profissional de cessão fiduciária mostra-se indispensável, pois, como em qualquer processo jurídico imobiliário, a cessão envolve múltiplos documentos complexos, proporcionando maior proteção aos credores.
Além disso, somente este profissional possui o conhecimento necessário para interpretar as peculiaridades da lei de cessão fiduciária, identificar eventuais questões contratuais e auxiliar o comprador caso o credor não cumpra suas obrigações com a instituição financeira.
A assistência de um advogado especializado na cessão imobiliária também é imprescindível para o credor, principalmente se o devedor não pagar as parcelas em dia, pois saberá como proceder com a recuperação do imóvel.
Em ambos os casos, o advogado pode solicitar ao cartório que tome as providências necessárias e até mesmo entrar com uma ação judicial, se necessário.
Na Teixeira Advogados você consegue ter contato com especialistas prontos para te ajudar.
Ação revisional de aluguel
Mais comumente do que pensamos, os preços dos aluguéis ficam desatualizados ou mais altos do que o mercado associado a propriedades semelhantes localizadas no mesmo bairro ou área durante a vigência do contrato.
Relacionado a isso, uma série de fatores fora do contrato de locação podem alterar significativamente os valores dos aluguéis.
Dessa forma, sempre que isso acontecer, locador e locatário precisam iniciar negociações para ajustar o preço do aluguel.
No entanto, essas negociações geralmente não resultam em um acordo. Sempre que isso acontecer, o lesado pode ajuizar ação para rever o contrato de locação e aumentar ou diminuir o valor do aluguel conforme o caso.
Para intentar uma ação de alteração de renda é necessário:
O requerente deve indicar o valor do aluguel esperado no momento da apresentação do pedido.
Entre em contato com um escritório de advocacia confiável para obter os melhores segmentos jurídicos.
Ação de despejo com liminar
O locador de um imóvel pode deixar de ter interesse na continuidade da locação por diversos motivos. Nesse caso, você certamente deseja que o imóvel seja desocupado no menor tempo possível.
Nesse caso, muitas vezes é mais apropriado pressionar pelo despejo o mais rápido possível, ao mesmo tempo em que solicita uma liminar e combina a cobrança. Os casos mais comuns são despejos liminares por falta de pagamento de aluguel e outras contas que afetam o imóvel, tais como: apartamentos, água, luz, IPTU, etc.
Assim, é importante ressaltar que, para requerer liminar em caso de inadimplemento, o contrato de locação deve estar isento de caução. Podendo até ser válido com caução, mas o valor da garantia já é inferior ao valor do aluguel não pago pelo inquilino, ou quando o fiador vende o imóvel pelo qual o crédito é garantido.
Vale ressaltar que um caução igual a três vezes o valor do aluguel deve ser paga ao tribunal para processar o caso. Esses depósitos destinam-se a garantir o direito final do inquilino despejado a uma compensação no caso de quaisquer inconsistências nas provas fornecidas pelo senhorio. Após o julgamento final do caso, após a prolação bem sucedida da decisão de despejo, este depósito deve ser devolvido ao locador.
Para ajuizar uma ação de despejo com pedido de liminar, o locador deve procurar a ajuda de um advogado especialista em direito imobiliário.
Arrendamentos de Imóveis
Nestes casos, os advogados especialistas em direito imobiliário nesta área vão desde a preparação de contratos de arrendamento até avisos, cobranças e ações de despejo não pagas.
Registro de Imóveis
Nesse caso, advogados especializados em direito imobiliário atuaram extrajudicialmente para regular o registro de imóveis em órgãos públicos e cartórios de imóveis.
Ações possessórias
As ações possessórias são usadas quando a posse de um bem específico precisa ser protegida.
O patrimônio é considerado prejudicado quando há ameaça, interferência ou disputa e nesses casos um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar seu cliente a recuperar o imóvel.
Revogação de Leilões de Imóveis
Diante do não pagamento das parcelas do financiamento imobiliário em face dos prazos de cessão fiduciária, o credor leva o imóvel garantido a leilão para quitar a dívida e a contratação de um advogado imobiliário pode ajudá-lo na situação apresentada.
Ajuizamento de Construtoras
Construtoras ajuizando ações de rescisão ou rescisão de contrato, é sempre bom buscar bons profissionais com conhecimento de direito imobiliário e do consumidor.
Ações de desistência
O arrependimento na compra de um novo imóvel é uma situação muito comum e a ajuda de um advogado imobiliário será imprescindível para solucionar esse problema.
Nas compras de imóveis, geralmente os contratos possuem cláusulas em casos de desistência e será preciso um profissional especializado para te ajudar.
Assim, ele avaliará os incumprimentos e as multas contratuais previsíveis e verificará a melhor solução para o caso.
Nos casos de direito imobiliário que não são acompanhados por um profissional habilitado, a pessoa que não é devidamente assessorada muitas vezes sofre um ônus financeiro e emocional do problema.
Conclusão
Como você pode ver, há muitas possibilidades para os profissionais do direito.
Portanto, os advogados devem estar sempre atentos a novos arranjos contratuais e conflitos que inevitavelmente surgirão entre as partes.
Para muitas transações imobiliárias, isso é uma ocorrência diária, enquanto para outras parecem ser investimentos seguros e de baixa complexidade.
No entanto, a prática mostra que esta forma de contratação tem perigos ocultos tanto no campo jurídico quanto no econômico, dificultando a viabilidade da operação.
Por outro lado, não é incomum que as empreiteiras se preocupem em provar os consumíveis e, portanto, não correr riscos no negócio pretendido.
Assim, além de dar aos empreiteiros uma visão mais precisa do que está acontecendo ao seu redor, a pré-investigação do imóvel e de todas as partes por meio de due diligence imobiliária é uma das melhores formas de evitar surpresas nas negociações imobiliárias.
Sendo assim, é necessária a intervenção de especialistas e profissionais experientes para realizar trabalhos para determinar a relevância de certas características do imóvel, sua documentação e o status jurídico das partes envolvidas.
A Teixeira Advogados possui toda a experiência necessária para conduzir uma ação de despejo, podendo fazer pedidos de liminar e assessoria aos locadores de imóveis interessados em rescindir o contrato de locação e desocupar o imóvel imediatamente.
O escritório conta com uma moderna estrutura além de uma equipe de profissionais extremamente qualificados, inovadores e engajados, que, ao lado da constante atualização que o mundo jurídico exige, nunca perdem de vista a experiência adquirida ao longo de todos esses anos.
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